Economie

Revenus éoliens ?

Revenus éoliens ?

Avantages financiers

Qui va gagner de l’argent ? et combien ?

Le promoteur est sans aucun doute le Grand Gagnant de l’opération !

Par éolienne, le promoteur va investir environ 3 millions d’euros… (en partie subventionné) le coût de l’entretien est faible, de l’ordre de 3% par an.

Avec un facteur de charge de 20%, une éolienne de 2,5 MW va produire par an environ 4,4 millions de kWh soit un revenu de 380.000€/an au tarif de 86€/MWh.

 

Ses charges ? Minimes, un loyer pour le propriétaire du champ, 4 à 5.000€/an et des taxes payées à la commune, la communauté de commune et la région, de l’ordre environ de 14.000€/an au total.

Il n’est pas vraiment le seul puisque la corruption règne en maître dans ce milieu… outre les pots de vin, « subventions »…certains politiciens y trouvent leur compte, comme ce sénateur, membre de la commission des affaires économiques du Sénat chargé en particulier des tarifs de rachat des énergies renouvelables et qui fait parti du conseil d’administration de Théolia, ce qui lui rapporte plus de 100.000 euros par an ! (« l’oligarchie des incapables », de S. Coignard et R. Gubert) Il semble cependant que ça ne soit pas vrai partout ; ainsi, dans les environs de Dijon, la production des 25 éoliennes de Saint-Seine-l’Abbaye est nettement inférieure aux prévisions des promoteurs. Le parc est un gouffre financier avec 21 millions d’euros de déficit. Mais il est bien connu que la Bourgogne est l’une des régions les moins ventées de France ce qui n’empêche pas les projets d’y fleurir ! Cherchez l’erreur…

 

 Le propriétaire du champ

A classer dans les faux gagnants !

A priori le propriétaire va toucher un loyer d’environ 5.000€ par éolienne et par an, ce qui peut être un apport complémentaire non négligeable. A condition d’ailleurs qu’il les touche ce qui n’est pas toujours le cas…

Mais en réalité un vrai marché de « dupes » !

- Son champ cesse d’être un terrain agricole pour devenir une friche industrielle avec perte des subventions agricoles éventuelles…

Le bail étant de nature emphytéotique d'une durée de plus de 19 ans, pouvant aller jusqu'à 25 ans ou plus, (sachant qu'au bout de 15 ans, l'éolienne ne sera plus exploitée). La particularité de ce type de bail est qu'il est cessible et nantissable, c'est-à-dire qu’il peut être apporté en caution garantie pour une banque, ou un autre créancier, ou cédé à un autre exploitant qui s’empressera d’en réduire le montant du loyer….

- Ce terrain cesse définitivement d’être exploitable en raison du béton qu’il sera quasi impossible de détruire…

- A la fin de l’exploitation, il devient le propriétaire de cette friche industrielle avec obligation de remise en état, le coût du démantèlement est actuellement de l’ordre de plusieurs centaines de milliers d’euros par éolienne (la vente des ferrailles ne représentant que 60.000€). En effet, chaque parc est géré par une petite société créée spécialement, à faible capital et indépendante juridiquement de la maison mère ! En cas d’accident ou d’arrêt de production, cette société se met en faillite et tout retombe sur le propriétaire !

N’oublions pas une conséquence désagréable qui ne pourra que survenir, le propriétaire sera considéré par ses voisins mais aussi par toute la population des hameaux concernés comme LE RESPONSABLE de toutes les nuisances apportées et ceci uniquement pour des raisons purement mercantiles !

 

La commune

Alléchés par des rentrés d’argent supplémentaires, les maires et les conseillers sont séduits par les promesses des promoteurs… En plus on leur fait croire qu’ils vont « sauver la planète » !

1 – La suppression de la taxe professionnelle a considérablement réduit la manne financière…

S’il est difficile de s’y retrouver entre les nouvelles taxes (IFER, CFE…) on peut estimer le montant total des taxes à 14.240€ pour une éolienne de 2 MW, taxe répartie entre la région (30%), la communauté de commune (50%) et la commune qui en a la plus faible part, 20% soit un peu moins de 2.000€ par éolienne.

2 – Ceci peut entraîner aussi pour la commune une diminution de certaines subventions…

3 – Des charges nouvelles, entretien des accès… vont apparaître

4 – En cas, plus que probable, de défaillance du promoteur et du propriétaire, incapables de faire face au coût du démantèlement, la charge de ce dernier reviendra à la commune…

Coût : 400.000 à 500.000 euros minimums à comparer aux 30.000 euros qu’aura perçus la commune pendant 15 ans…

5 – Notons que la perte importante de la valeur des biens immobiliers devrait conduire à une réduction des taxes foncières, d’où une baisse de revenu pour la commune…

6 – Les sommes espérées étant somme toute relativement faibles, beaucoup d’habitants seraient prêts à payer un peu plus d’impôts locaux (quelques dizaines d’euros) pour échapper à cette catastrophe écologique !

Question : quels investissements pourraient justifier d’un tel massacre de l’environnement, du cadre de vie et de la santé de ses habitants ?

Comme pour le propriétaire, le conseil municipal sera rendu responsable lui aussi des nuisances et devra en subir les conséquences… mais le mal sera fait.

SEOLIS VEUX SA PART DU GATEAU

Séolis prend le virage de la transition énergétique et parie sur les énergies vertes : le groupe Sieds prévoit d’investir quelque 375 M€ d’ici 2030.

La France se l’est promis : en 2030, la moitié de son électricité sera « propre », produite grâce au soleil, aux vents, aux cours d’eau, au méthane… Chez Séolis, à Niort, on a bien compris les enjeux de cette transition énergétique. « De toute façon, on n’a pas le choix », affirme Philippe Dutruc, président du directoire. « Si on ne fait rien, on va avoir un problème », prédit-il, évoquant l’accentuation du changement climatique.

Aussi, le groupe deux-sévrien Sieds (composé de Séolis et de 3D Energies) a bien l’intention de prendre sa part du gâteau, se disant prêt à investir quelque 375 M€ d’ici 2030 pour développer son parc de production d’énergies vertes. Et se conformer ainsi aux engagements de l’Etat.

“ Pour atteindre les 50 % d’électricité verte produite en Deux-Sèvres, il faudrait ériger cent trente éoliennes de plus ”

« Cela dit, les Deux-Sèvres sont déjà de bons élèves », note Philippe Dutruc qui rappelle qu’en 2016 le département produisait déjà 2.000 GWh en énergies renouvelables, que l’électricité « propre » y représente 28 % de l’électricité totale produite (contre 5 % seulement en 2010).

Sauf qu’on est encore loin des ambitions nationales : « Pour atteindre en 2030 les 50 % d’énergie verte produits en Deux-Sèvres, il faudrait élever cent trente éoliennes de plus (*)», a calculé Akhobi Sitou, directeur général de Séolis. « Ou quatre cent trente mâts pour atteindre les 100 % », complète Philippe Dutruc. « Ou créer trente-trois centrales photovoltaïques sur cinq cents hectares pour les 50 %, reprend Akhobi Sitou, ou cent sept centrales sur 1.600 hectares pour atteindre les 100 % d’électricité verte ».

Déjà 175 sites de production en France

Le chantier est donc colossal. Et Séolis garde le cap d’une stratégie de « mix géographique et énergétique ». Ainsi, le groupe possède déjà ou a des billes dans cent soixante-quinze centrales de production d’électricité « verte » : cent trente-sept éoliennes, trente-trois centrales photovoltaïques, deux usines hydrauliques (dans le Tarn et les Pyrénées Atlantique), sept unités de méthanisation. « On ne se contente pas d’étudier, on crée aussi », insiste Philippe Dutruc qui, s’il concède des investissements en dehors du département (près des deux tiers sont situés hors des Deux-Sèvres), dit donner la priorité à l’économie locale.

“ Les Deux-Sèvres ont un vent efficace ”

Le plus fort potentiel, c’est l’éolien. « Les Deux-Sèvres ont un vent efficace », analyse le président de Séolis. Preuve en est : cent quinze mâts moulinent au-dessus des Deux-Sévriens, quatre-vingts nouveaux projets ont été autorisés ou sont à l’étude.

Pour créer de nouvelles fermes à vent, Séolis sait qu’il doit gagner l’adhésion des collectivités locales. A commencer par celle des maires dont on sait parfois les réticences. « Notre principale difficulté, c’est l’acceptabilité sociale des projets éoliens, sait Akhobi Sitout. Et donc leur acceptabilité politique ».

Aussi, ce n’est pas un hasard si le président Dutruc est récemment monté à la tribune du congrès des maires, à Bressuire, pour présenter ses ambitions éoliennes et rallier les élus à sa cause. Car il faut devancer les résistances. Et pour cela, il a un argumentaire : « A Séolis, nous travaillons en concertation avec les élus et tout ce que nous gagnons est réinvesti dans le territoire. C’est notre raison d’être, c’est notre façon de faire. Nous, nous sommes prêts à vous conseiller, à porter vos projets et même à les financer. » Sous-entendu les opérateurs privés ne s’embarrasseront pas de tant de précautions…

Accessoirement, il affirme que « les énergies renouvelables sont désormais une tendance lourde au sein de la population ». Une population dont les élus seront bien inspirés de se souvenir qu’elle est composée… d’électeurs. L’appel est quasi subliminal. A bon entendeur…

DÉPRÉCIATION DES BIENS IMMOBILIERS

Fédération Environnement Durable - 3 rue des Eaux - 75016 tel:1 40 50 32 63 http://environnementdurable.net Contact@environnementdurable.net

Plébisciter les technologies d’économie d’énergie Les énergies renouvelables efficaces
Pour le développement durable

Introduction

L’éolien industriel donne lieu à de nombreuses controverses entre les partisans des énergies renouvelables et plus particulièrement de l’industrie du vent : ADEME, promoteurs, organisations professionnelles, politiques locaux comme nationaux, médias etc...et les associations locales comme nationales, hostiles à ce mode de production d’énergie.

L’un des points les plus sensibles avec son coût pharamineux, son rendement décevant dû à un facteur de charge médiocre, le saccage des paysages et les questions de santé est celui de la dévalorisation que pourraient connaitre les biens immobiliers situés à proximité d’un parc éolien. Bien entendu les pro-éoliens nient qu’une telle proximité aient un impact significatif sur la valeur d’une maison, se réfèrent à des études statistiques souvent citées dans les dossiers d’études d’impact des projets éoliens et agrémentent parfois leur argumentation de commentairesméprisants pour ceux qui soutiennent le contraire. A l’évidence c’est inévitable de la part de ceux qui souhaitent sauver la planète et au passage en tirer des profits particulièrement favorables.

Un de leurs arguments, d’ailleurs fondé sur une réalité, est que de nombreux paramètres influent sur la valeur d’un bien immobilier. Celle-ci est déterminée à partir d’éléments objectifs : sa localisation et son environnement proche, avec les avantages et inconvénients propres à ce lieu (comme l’accessibilité ou la proximité de services), sa surface habitable, l’existence d’un jardin, la vétusté du bien et les travaux nécessaires pour le mettre au niveau de confort souhaité par l’acquéreur potentiel, son mode de chauffage et plus généralement son confort thermique, etc.

Des éléments subjectifs influent également sur la valeur de ce bien : intérêt de l’acquéreur pour le lieu, impression personnelle liée à son échelle de valeur (« coup de cœur » ou pas), etc.

Le marché local de l’immobilier est également déterminant pour estimer la valeur générale du bien, en liaison avec sa rareté réelle (ou supposée) et aux lois de l’offre et de la demande.

Tout cela est très vrai, mais débouche sur un raisonnement faux. Imaginons le propriétaire d’une maison qu’il veut revendre et qui voit s’installer une porcherie industrielle ou un site de méthanisation à quelques centaines de mètres de son habitation. Personne ne se portera candidat à l’achat et, mécaniquement, même si les critères cités ci-dessus sont pertinents, la valeur de son bien s’écroulera. Et bien c’est la même chose pour un parc éolien.

Il est loisible de poser une question de simple bon sens. Quelle proportion de personnes moyennement informées accepteraient d’acheter au prix normal du marché un bien immobilier destiné à l’habitation ou à l’exercice d’une activité de gite, situé entre 500 et 1000 mètres d’un parc éolien de simplement 5 machines industrielles de bientôt 200 mètres de haut et parfaitement visibles ? Honnêtement il est probable que cette proportion soit faible. Et nombreux seront ceux qui déclineront l’idée même de cet achat.

Cependant le simple bon sens ne suffit pas. C’est la raison pour laquelle nous soumettons aux associations et aux militants opposés à la lèpre éolienne et soucieux d’alimenter leur argumentation, une documentation ainsi composée :
-les témoignages concrets: agences immobilières, experts immobiliers, notaires, gites et hébergeurs touristiques ;

-la jurisprudence de plus en plus abondante ;
-une prise de position importante de l’administration fiscale :
-les études, françaises, les plus citées par les promoteurs, et celles provenant de l’étranger. Répétons-le, il ne s’agit pas d’un ouvrage sur l’éolien industriel ni même sur la dévalorisation immobilière engendrée par l’implantation d’éoliennes industrielles. Pour cela nous renvoyons aux livres de Jean Louis Butré, président de la Fédération Environnement Durable, de Michel Gay, d’Alban d’Arguin, de Christian Gérondeau et de Rémy Prudhomme.

  

2

Il s’agit d’un recueil concret d’arguments utiles dans le cadre de cette problématique mis à la disposition des associations qui pourront y puiser et l’utiliser à leur guise pour mener leur combat contre la prédation éolienne.

Remerciements.
La Fédération Environnement Durable souhaite remercier très vivement les membres de la FED qui ont apporté leur contribution sous la forme d’études, d’attestations et de témoignages au rédacteur de ce recueil, André Posokhow, et plus particulièrement :
Bernard Grangé : vice-président délégué de l’association Nature et Paysages en Sud Morvan qui a significativement contribué à ce document par ses travaux approfondis sur différentes études réalisées en France et à l’étranger sur l’impact de l’éolien industriel sur la valorisation des biens immobiliers situés à proximité d’aérogénérateurs dont vous trouverez des extraits en annexe de certains passages de ce recueil..
Luc Fontaine, président de l’Association des Hébergeurs Touristiques de l’Indre et des Départements limitrophes (AHTI)

Annie Lambert, Présidente de l'association 3 DCV

 

Introduction :

2 Remerciements 3

I- Les témoignages des experts. 5

1°-Les agences immobilières. 5 2°-Experts immobiliers. 7 3°-Notaires. 8 4°-Enquêtes publiques. 8 5°-Attestation individuelle. 10 6°-Hébergeurs touristiques et gites. 11 7°-Compagnies d’assurance. 12

II-Jurisprudences. 12 1°-Dévalorisation de biens (France). 12 2°-Annulation de ventes (France). 14 3°-Royaume Uni. 15 4°-Pays Bas. 16 5°-Danemark. 16

III-Points de vue de l’Administration. 16 1°-L’Administration fiscale. 16 2°-Le Ministère de l’Ecologie. 17 IV-Etudes.

17 1°-Etudes invoquées par les promoteurs éoliens. 18 1-1-Etude dite « Fruges ». 19 1-2-CAUE Aude. 21 1-3-Lézignan-Corbières. 22 1-4-Etudes US. 22

2°-Etudes récentes (à l’étranger). 23 2-1°-London School of Economics. 23 2-2°RICS (R.U.). 24 2-3°Articles canadiens. 24

I-Les témoignages des experts

1°-Les agences immobilières.

Les agences immobilières se trouvent au premier rang pour appréhender les conséquences de l’implantation ou de menaces d’implantation de parcs d’éoliennes industrielles à proximité de biens immobiliers qu’ils sont en charge de vendre ou d’acheter.
Nombre d’entre elles, sollicitées ou d’une manière spontanée, ont communiqué une évaluation de la dévalorisation financière potentielle ou réelle liée à l’éolien industriel. D’autres ont souligné que l’apparition d’éoliennes empêche la vente de biens immobiliers situés à proximité.

Ces attestations et témoignages présentent l’avantage d’être nominatifs, localisables, datés, et soit avec en-tête soit signés à la différence des argumentations présentées par les promoteurs qui font appel à des études d’opinion auprès d’agences non nommées et sans des références précises permettant d’identifier et de préciser leur témoignage.

1-1°La réunion de concertation des agents immobiliers de Cliouscat, Livron, Loriol, Mirmande et Saulce dans la Drôme.
Une réunion de concertation d’agents immobiliers de la Drôme s’est tenue le 9 octobre 2009. Les représentants de ces agences « ont examiné avec la plus grande attention, les graves conséquences que pourraient avoir pour leurs clients et pour eux-mêmes l’implantation d’éoliennes sur les hauteurs » des communes concernées.

Ayant confronté leurs points de vue les agents immobiliers ont déclaré d’un accord commun :

-que ces implantations industrielles sur les hauteurs risquent d’affecter la qualité environnementale des communes concernées ;
-que ces implantations vont porter une grave atteinte à la valeur des biens immobiliers et que cette dévalorisation risque de concerner plusieurs centaines de maisons ;

-qu’ayant pris connaissance des jugements du Tribunal de grande instance de Quimper (21 mars 2005) confirmé par la Cour d’Appel de Rennes (20 septembre 2007) et le Tribunal de grande instance d’Angers (9 avril 2009) il apparait que cette dévalorisation pourrait dépasser les 20% Voir annexe n°1

1-2°-Attestation de l’agence AIR « immobilier permis » (Seine Maritime)

AIR « l’immobilier permis » est une agence immobilière de Seine maritime qui a produit le 6 octobre 2009 une attestation à l’intention d’un avocat à Angers, indiquant que l’apparition d’éoliennes empêche la vente de biens immobiliers.
Selon l’agence : « Depuis Janvier 2008, nous constatons une baisse du nombre de transactions et la baisse des prix de l’immobilier sur notre secteur, nous estimons cette baisse aujourd’hui à plus ou moins 20% et se trouve être la conséquence directe de cette crise immobilière sur fonds de scandale financier.

L’apparition d’éoliennes sur un secteur n’apporte pas une décote supplémentaire mais la conséquence est plus grave : elle empêche la vente. Il y a quatre ans nous avions enregistré quelques annulations de ventes en raison d’annonces d’implantations d’éoliennes qui se révèleront d’ailleurs infondées un peu plus tard.

Aujourd’hui, pour un candidat à l’achat qu’il soit provincial ou parisien, le bien immobilier ne doit pas être à proximité d’éoliennes et qu’elles ne soient pas visibles, c’est une condition rédhibitoire. » Annexe n°2
1-3°-L’agence Maisons de Bretagne.

Cette agence bretonne de Banalec a été consultée par un propriétaire pour connaitre la valeur de sa propriété sise dans la commune de Le Trévoux (29380).

L’agence a communiqué une fourchette de prix net vendeur le 20 août 2008. Elle tient à préciser le point suivant : « Comme vous nous l’avez demandé, cette estimation ne tient pas compte de la présence du parc éolien en projet à Bannalec. Si ce programme parvenait à son terme nous pouvons supposer que votre bien supporterait une moins-value d’environ 15% ».
Annexe n°3

1-4°-L’agence DV immobilier d’Amiens

Cette agence a produit une attestation le 29 avril 2016 attestant que « les biens immobiliers, situés proches d’une ferme éolienne ou d’une éolienne isolée, en vue ou non, subissent une décote constatée se situant entre 15% et 35% suivant les nuisances constatées ou présumées ».
Annexe n°4

1-5°-L’agence Saint Michel immobilier de Quimperlé.

Cette agence a procédé le 21 août 2008 à l’estimation d’une maison à vendre à Bannalec et en communique une estimation de prix net vendeur. Elle précise que ce « prix tient évidemment compte de l’influence néfaste que risque d’avoir l’implantation non loin de votre propriété, le parc d’éoliennes (perte estimée d’environ 20% du prix de vente possible avant cette implantation ». Annexe n°5

1-6°-Madame Corinne Bonilla, agent immobilier en Picardie.

Dans cette attestation sans en-tête mais signée et datée (29/4/2016) cet agent immobilier de Picardie indique « qu’il est attesté que les prix de vente chutent en cas de proximité de ces éoliennes dans des fourchettes très importantes jusqu’à 35%.

Enfin il n’est plus rare que les clients imposent sur le mandat de recherche l’absence de proximité d’éoliennes, voire refusent catégoriquement de visiter quand ils s’aperçoivent que le bien se trouve proche de ces installations »
Annexe n°6

1-7°-Ulyssimmo.fr : agent immobilier en Santerre.

En réponse à une question de Mme Bonilla, cet agent immobilier indique le 3 mai 2016 que « les aménagements de parcs éoliens entrepris depuis maintenant une dizaine d’années ont contribué à une baisse conséquente de la valeur vénale des biens. Quand la vente n’est pas rendue impossible par la proximité des éoliennes, la baisse est d’environ 25% par rapport à un bien immobilier similaire hors zone »

Annexe n°7

1-8°-Agence des MILLE ETANGS. Conseil immobilier.

La gérante de l’AGENCE DES MILLE ETANGS située sur la commune du Blanc (36300) certifie le 11 mars 2016, que dans le cadre de son activité, « nous travaillons avec une clientèle de résidences secondaires et que si des éoliennes géantes devaient être implantées à l’entrée du PNR (Parc Naturel Régional de la Brenne) et visibles à 45km alentour, elles porteraient atteinte à la richesse de notre territoire et donc à l’attractivité de notre région. Il s’en suivrait une baisse des ventes et donc un marché de l’immobilier encore plus touché qu’il ne l’est à l’heure actuelle » Annexe n°8 

1-9°-CHATEAUROUX IMMOBILIER-Groupe FRANCE PATRIMOINE IMMOBILIER

Le directeur de l’Agence GROUPE France PATRIMOINE immobilier sise à Chateauroux spécialisée dans la vente de propriétés et de biens ruraux dans le Berry, le Poitou et le Limousin atteste que « ayant eu à faire des estimations de propriétés aux abords de parcs éoliens, la proximité de ces parcs entraine une baisse de valeur des propriétés jusqu’à 40% de leur valeur réelle »

Annexe n°9

En définitive, deux idées ressortent de ces témoignages. Il apparait certes des décotes de valeurs mais surtout de plus en plus de prospects imposent sur le mandat de recherche l’absence de proximité d’éoliennes, voire refusent de visiter quand ils s’aperçoivent que le bien se trouve proche d’éoliennes industrielles.

Il n’est pas besoin d’être lourdement diplômé en économie pour savoir qu’un bien qui ne trouve pas acheteur a une valeur faible sur le marché voire proche de zéro.

2°-Experts immobiliers.

2-1°-Courrier de Gérard Fons, président du collège des experts évaluateurs agréés SNPI adressé au président de l’Association des Hébergeurs Touristiques de l’Indre et départements limitrophes (AHTI).

Le 8 avril 2016 monsieur Gérard Fons, président de l’association des experts évaluateurs agréées SNPI a adressé à Monsieur Luc Fontaine président de l’Association des Hébergeurs Touristiques de l’Indre et départements limitrophes (AHTI) (Voir ci-dessous à la rubrique Gites et hébergeurs touristiques) un courrier important dans lequel il conclut :

« Dès lors, nous pouvons confirmer que l’expert saisi d’une évaluation d’un bien situé dans l’environnement d’un champ d’éoliennes et dans l’intérêt privatif de son client, devra nécessairement tenir compte d’une évidente moins-value car l’emplacement et le paysage panoramique sont incontestablement des déterminants majeurs de la valeur d’un bien ».

Annexe n°10

2-2°-Expertise à Tigné. Maine et Loire

Dans le cadre de l’analyse réalisée le 25 août 2014 par un expert d’un programme de six éoliennes industrielles de 120 m de haut à Tigné dans le Maine et Loire, cet expert, géomètre-expert foncier, expert près la Cour d’Appel d’Angers, a communiqué une première estimation d’un ensemble immobilier.

L’expert estime « qu’en raison des importants dégâts visuels, de la dégradation, du paysage et du cadre de vie, des nuisances acoustiques, de préjudices de vue et des clignotements causés par ces machines industrielles, qui peut acheter cette propriété de caractère, à la campagne, qui est devenue un site industriel ? ».

L’expert pense que seul un prix attractif pourra peut-être intéresser quelques acquéreurs sans pouvoir l’affirmer.

En conséquence, au vu des observations et documents cités dans ce rapport d’expertise, « l’expert propose une moins-value de 40% du prix du marché immobilier local pour un bien immobilier similaire » ce qui représente une perte de valeur de valeur vénale estimée à 120 000€ pour la propriétaire.

Annexe n°11

En définitive, le courrier du président du collège des experts évaluateurs, avec l’en-tête de ce collège daté et signé revêt certainement une importance décisive du fait de son caractère officiel et de la compétence technique et professionnelle du signataire.

3°-Notaires.

3-1°Lusignan. Vienne.

Une étude notariale de Lusignan dans la Vienne a valorisé une ancienne ferme rénovée sise dans les Deux Sèvres entre 180 000€ et 200 000€. Mais ajoute le notaire « compte tenu de l’immédiate proximité des éoliennes une décote de 20% à 30% devrait s’appliquer, soit une valorisation entre 135 000€ et145 000€ »

Annexe n° 12

3-2°-Tigné en Maine et Loire

Dans la même affaire de Tigné une étude notariale de Saumur a procédé le 9 février 2006 à une évaluation d’une propriété évoquée ci-dessus. Elle a relevé que des éoliennes devaient être prochainement installées à environ 700m du bien concerné.

A l’évidence, selon elle, les acquéreurs éventuels, soit ne donneront pas suite à cause de la présence de ces éoliennes, soit discuteront le prix à la baisse en invoquant les nuisances causées par ces éoliennes.

Tout en soulignant qu’il est difficile d’évaluer une telle dépréciation, l’étude notariale estime que celle-ci pourrait être de l’ordre de 20 à 30%.
Annexe n°13

3-3°-Lozère.

Un notaire de Saint Chely d’Apcher chargé par la propriétaire d’un bien immobilier pour lequel elle a l’agrément Gites de France, a estimé, compte tenu des paramètres relevés sur place et de leur analyse au regard des tendances du marché local, la moins-value potentielle engendrée par la présence d’un parc éolien entre 30% et 40% de la valeur vénale du bien.

L’estimation du notaire de Saint Chely d’Apcher apparait particulièrement intéressante car l’un des arguments de ceux qui contestent l’influence de l’éolien sur la valorisation de l’immobilier est que celle- ci dépend de nombreux autres facteurs. Or justement le notaire en a tenu compte puisqu’il cite les paramètres relevés sur place : (situation, localisation, surfaces, type de qualité de construction, niveau de prestations et de confort, état d’entretien et vétusté, valeur locative...). Cela ne l’empêche pas de présenter une estimation de moins-value potentielle sensiblement élevée. Annexe n°14

4°-Enquêtes publiques.

4-1°-Projet de 6 éoliennes à Buléon (56) présenté par VSB énergies nouvelles

Dans le cadre de l’autorisation d’exploiter un parc éolien composé de 6 aérogénérateurs et d’un poste de livraison sur le site de « la Lande de la Vachegare » 56420 Buléon, demande présentée par la société VSB energies Nouvelles, une enquête publique N° 14000089/35 a été engagée. En mars 2015, Joanna Leclercq, commissaire enquêteur a rendu son avis personnel et ses conclusions motivées.

Concernant la dévalorisation immobilière la commissaire-enquêteur dresse le constat suivant, après avoir consulté quatre agences immobilières locales (Page 16 du rapport) :

« Afin de vérifier l'impact sur l'immobilier, j'ai contacté par téléphone, le 28 mars 2015, 4 agences immobilières intervenant sur les secteurs de BULEON, RADENAC, SAINT ALLOUESTRE, afin de me faire ma propre opinion sur l'impact de la présence d'éoliennes sur le prix de l'immobilier :

- Agence Saint Colomban (JOSSELIN), M. Flechard, m'a indiqué que la présence d'éoliennes impacte sur le prix de l'immobilier, et rebute certains acheteurs : cas d'une longère (bien de caractère) à vendre au village de Châteauneuf, GUEHENNO, situé au sud des éoliennes de la Lande de la forêt. Il me relate les nuisances sonores, notamment si le bien est situé sous les vents dominants. Le bien, estimé à 200 000€, a subi une décote et est en vente à 115 000€. Les acheteurs potentiels qui visitent le bien, sont rebutés par la présence du parc éolien de GUEHENNO situé à côté.

- Agence Laforêt immobilier (LOCMINE), Mme Claustras, n'a pas eu de biens en vente vraiment proche d'éoliennes, ses clients ne lui font pas de remarques à ce sujet.

- Agence Bretagne Propriétés services, (JOSSELIN), M. Guillaume, m'a expliqué que la présence d'éoliennes rebutait certains clients : ses clients urbains, qui recherchent une résidence secondaire, ont 3 critères importants : le bien doit être éloigné des routes passagères, loin d'un élevage hors sol et d'éoliennes. Pour certains clients, la présence d'éoliennes (proches) est rédhibitoire, pour d'autres cela dépend des vents dominants. Les ménages qui recherchent : jeunes ménages : préfèrent construire, habitation plus fonctionnelle, budget maîtrisé, plutôt à Saint Jean Brévelay (services), retour des Anglais depuis début 2015.

- Optimhome, mandataire indépendant, (SAINT JEAN BREVELAY), M. Peltier, m'indique que la présence d'éoliennes rebute certains acheteurs, selon la proximité et le bruit généré, la perte de valeurs des biens proches d'éoliennes est estimée à 20%.

Je peux dresser le constat suivant, à savoir, les biens situés dans un environnement très proche de parcs éoliens (moins de 1,5 - 2km), avec une forte visibilité et sous les vents dominants : subissent une décote financière, les ventes sont plus compliquées du fait de

leur résence qui rebute automatiquement certains acheteurs » Annexe n°15

4-2°-Projet éolien de 8 aérogénérateurs et 4 postes de livraison de la société RES sur la commune de Savigné (Vienne)

Le commissaire-enquêteur émet le 27 novembre 2017 un avis défavorable sur le projet de la société RES d’un parc de 8 éoliennes et de 4 postes de livraison sur la commune de Savigné. Concernant la dévalorisation de l’immobilier le CE rend un avis très prudent mais se couvre en citant les agences immobilières et deux études notariales qu’il a consultées dont les constats sont nettement plus tranchés. (pages 16 et 17).

« A titre d’information, le commissaire enquêteur a toutefois pris attache auprès de plusieurs agences immobilières, notamment à Civray et Gencay, et auprès de deux études notariales, situées dans le même secteur.
Les professionnels de l’immobilier contactés ont fait le même constat :

- lorsqu’un parc éolien est à l’étude sur un site, on note invariablement, dans un rayon de 2 km, un nombre plus important de maisons à vendre,
- sur le Civraisien, les biens disponibles sont nombreux mais les négociations sont difficiles voire impossibles si les propriétés se trouvent à proximité d’un parc existant ou en projet,

-dans ce paysage rural, la qualité première recherchée par les possibles acheteurs de biens immobiliers est le calme et l’absence de nuisances, visuelles ou autres,
- les possibles acheteurs délaissent systématiquement les biens situés à proximité des éoliennes,
- la moins-value pour l’immobilier proche des éoliennes peut être estimée entre10, 20 voire 30% en fonction des biens ».(Pages 16 et 17 du rapport).

Annexe n°16

4-3°-Projet de 4 éoliennes à Champagné-Saint-Hilaire (Vienne) en 2017.

Le commissaire enquêteur a rendu ses conclusions relatives à l'enquête publique ouverte à propos de la construction d'un parc éolien de quatre machines sur le territoire de la commune de

Champagné-Saint-Hilaire,projet pour lequel il émet un avis défavorable.
Dans son rapport, il évoque notamment « les nuisances sonores et visuelles », « la proximité de deux haras », « la dépréciation de l'immobilier », « l'insuffisance du montant de garantie pour le démantèlement des éoliennes en fin d'exploitation », « le phénomène de saturation de ce territoire par l'éolien» ou encore « le fort rejet manifesté par nombre d'habitants de la commune de Champagné-Saint-Hilaire ». « Il n'est pas possible de négliger les inquiétudes très fortes qui les tourmentent du fait de l'annonce de création de ce parc éolien », ajoute-t-il.

Annexe 17

5°-Attestation individuelle.

Sainte Alauzie (Lot)

Selon le témoignage du maire délégué de Sainte Alauzie (Lot) et du vendeur, un acquéreur potentiel s’était manifesté en vue de l’acquisition d’un bien immobilier sis dans la commune de Sainte Alauzie (Lot). A l’annonce d’un projet de 5 puis 4 éoliennes en 2011-2012, ce prospect s’est désisté. Le projet ayant fait l’objet d’arrêtés préfectoraux négatifs en 2015 et ayant échoué, le prospect s’est manifesté à nouveau et a acheté le bien immobilier en question.

Cette affaire constitue un exemple particulièrement significatif. Pour des raisons personnelles le propriétaire voulait vendre et l’acheteur était particulièrement intéressé. Le problème était l’implantation des éoliennes marquée par un mat de mesure très proche et qui, pour des raisons topographiques, dominait la maison. Du fait du projet les contacts ont cessé, le prospect a renoncé et le propriétaire s’est retrouvé avec sa maison sur les bras. L’échec du projet concrétisé par un avis défavorable du CE, une décision négative préfectorale et une absence de recours a attiré à nouveau le prospect et la vente a été réalisée.

On ne peut imaginer de meilleur exemple de l’impact d’un projet éolien sur la vente d’un bien immobilier situé à proximité de celui-ci.
Annexe n°18

6°-Hébergeurs touristique et gites.

6-1°-Association des hébergeurs touristiques de l’Indre et des départements limitrophes (AHTI).

L’AHTI est l’Association des Hébergeurs Touristiques de l’Indre et des départements limitrophes dont la Vienne et la Haute Vienne. En Vienne et Boischaut sud ses membres reçoivent plus de 10 000 touristes tous les ans.

L’AHTI a fait une déposition datée du 8 décembre 2016 à l’enquête publique concernant le projet éolien à Brigueil le Châtre pour l’installation et la mise en service d’un parc de 5 éoliennes avec un poste de livraison. Dans cette déposition elle aborde entre autres la question « Patrimoine, économie, emplois ».

Elle prend clairement position sur cette problématique de la dévalorisation du patrimoine immobilier causée par l’érection de parcs éoliens.

«Non messieurs les représentants de la SAS grands Chaumes Energie, en France et particulièrement dans les territoires à fort patrimoine paysager et naturel préservés, l’arrivée d’éoliennes géantes ferait fortement chuter la valeur locale des patrimoines immobiliers et serait un lourd préjudice pour les propriétaires ».

Annexe n°19

6-2°-Attestation Gites de France-Indre en Berry.

Dans son attestation du 14 janvier 2016, le responsable du relais des Gites de France de l’Indre en Berry certifie que Gites de France ne labellise pas les structures situées dans les zones d’implantation de parcs éoliens, ou à proximité de celles-ci ou de toute autre source de nuisances. Annexe n°20

6-3°-Courrier de la directrice des gites de France Anjou.

Dans un courrier adressé le 10 septembre 2014 au propriétaire d’un gite sis à Tigné-Maine et Loire la directrice des Gites de France Anjou souligne « qu’il est notoire que l’implantation d’éoliennes aura un impact négatif sur la fréquentation de votre hébergement ».
Annexe n°21

6-4°- Gite de Tigné-Maine et Loire.

Dans le cadre de l’expertise du gite rural de Tigné dans le Maine et Loire ouvert en 2014, l’expertise considère que, du fait de l’implantation d’éoliennes à proximité, la location du gîte ne sera plus possible dans le contexte de concurrence actuelle et que l’investissement de 100 000€ lancé par le propriétaire pour aménager le gîte sera perdu.

En effet, selon l’expert, « si les éoliennes sont construites, le propriétaire devra informer les clients potentiels du gîte de la présence immédiate d’un parc éolien. S’il le fait, il est pratiquement sûr qu’il n’aura plus de clientèle. S’il ne le fait pas, les clients le signaleront oralement aux propriétaires ou sur les réseaux sociaux d’internet ».

Annexe n°11 page 12

7°-Compagnies d’assurances.

Mutuelles du Mans Assurances.

MMA a proposé pendant de nombreuses années une « garantie revente évènements extérieurs » qui permet de couvrir la décote d’une maison par une indemnisation en cas de modification de l’environnement proche du logement assuré entrainant notamment une nouvelle nuisance avérée (olfactive, visuelle ou sonore) contraignant le propriétaire, en l’absence de solution amiable, à revendre son bien.

Cette garantie couvrait la perte financière à hauteur d’un plafond qui était de 50 000€ en 2006 en cas de nuisances, résultant notamment et entre autres, de l’installation ou de la construction d’ouvrage à usage industriel tel qu’un champ d’éoliennes ou une ligne à haute tension.

Dans sa documentation (Annexe n°22), MMA citait à titre d’exemple le cas réel de Montselgues dans l’Ardèche où les maisons situées à proximité d’éoliennes de plus de 100m de haut « ont subi une dévalorisation très importante » du fait de nuisances auditives et visuelles permanentes.

Il est ressorti d’une demande de renseignements téléphonique auprès d’une agence locale de MMA du Sud-Ouest que cette garantie existerait toujours sous condition d’avoir une assurance habitation chez MMA depuis plus de 9 mois avant l’apparition des machines.

En revanche il ressort d’informations récentes que MMA non plus que les autres compagnies d’assurance n’assurent plus ce risque probablement devant la multiplication des projets éoliens. Si nous citons cette couverture par MMA , même obsolète, c’est qu’elle montre que cette compagnie reconnaissait l’existence d’une perte de valeur du fait de la proximité d’éoliennes.

En fait il semblerait que les compagnies d’assurance soient attentives à ce risque de dévalorisation immobilière engendré par l’implantation de parcs éoliens à proximité d’habitations. Et qu’une évolution de leur position actuelle puisse être envisagée.
En réalité nous nous trouvons dans une situation d’attente de prise en considération par les assureurs de ce risque.

Annexe n°22

II-Jurisprudences concernant la dévalorisation des biens immobiliers et l’annulation de ventes pour cause de voisinage de parcs éoliens.

1°-Dévalorisation de biens immobiliers (France)

1-1°- Arrêt de la Cour d’Appel de Rennes du 20 septembre 2007 qui confirme le jugement du TGI de QUIMPER du 21 mars 2006: Saint-Coulitz – Finistère.

La Cour condamne le vendeur d’une maison à Saint Coulitz (Finistère), ayant dissimulé à l’acheteur l’existence d’un projet éolien dont il était informé, à rembourser, pour des raisons liées à la visibilité des machines et à leur impact sonore, un montant de 30 000€ sur un prix de vente initial de 145 000€, basé sur les attestations du notaire et de l’agent immobilier consultés par la plaignante qui ont estimé la baisse de valeur du bien entre 28% et 46% de sa valeur actuelle. https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000017860134

1-2°- Arrêt de la Cour d’appel d’Angers du 8 juin 2010 réformant le jugement du TGI d’Angers du 9 avril 2009: Tigné – Maine et Loire.

Le TGI d’Angers par jugement du 9 avril 2009 a condamné le vendeur d’une maison, pour rétention volontaire d’information sur un projet de parc éolien à payer aux acquéreurs une somme de 36 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices nés du dol en baissant le prix de la maison de 20% avec un remboursement de 36 000€ à l’acquéreur.

En appel, la Cour d’Appel d’Angers a décidé le 8 juin 2010 l’annulation de la vente et le versement d’un montant de 18 000€ de dommages et intérêts à l’acquéreur. Dans les motifs de la décision, la Cour d’Appel note que dans la période de 2 ans précédant cette vente, le vendeur avait dû consentir une réduction d’un tiers du prix de vente qu’il espérait tirer de la vente de sa maison ce que la Cour d’Appel impute au projet d’implantation de 6 éoliennes à proximité immédiate du bourg et à une distance comprise entre 1,1 et 1,6km du bien immobilier source de nuisances sonores et de transformation paysagère.

Pour ce qui concerne le vendeur, celui-ci ne vend pas la maison par cette opération, s’il la vend à d’autres acheteurs ce sera moins cher qu’escompté et il doit 18 000€ au jeune couple qui voulait initialement acheter.
https://www.doctrine.fr/d/CA/Angers/2010/B89FFDAD0CF3142C7DA05

Annexes n° 23.

1-3°-Jugement du TGI de Montpellier du 4 février 2010.

Le TGI de Montpellier ordonne la démolition de 4 éoliennes, sur les 21 qui composent le parc, en raison du trouble visuel et auditif qu’elles imposaient à un domaine viticole. En outre, l’implantation de ce parc entrainait une dépréciation de 20% de la valeur du domaine estimée par M. Noël Cahuzac, expert près la Cour d’appel de Montpellier. Le juge accorde aux propriétaires 200 000€ de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance des lieux et 228 673€ d’indemnisation au titre de la dépréciation foncière.

Cette décision a fait l’objet d’un appel. Selon nos informations l’affaire s’est terminée par une négociation et a été éteinte par une transaction officieuse.

Il n’en demeure pas moins que le préjudice au titre de la dépréciation foncière, a été retenu entrainant en première instance une indemnisation significative et que cette transaction vaut reconnaissance par la Compagnie du Vent du bon droit du plaignant. http://www.bruit.fr/images/stories/pdf/jurisprudences/tgi_montpellier_fev_2010.pdf

1-4°- Ordonnance du juge de la mise en état. Tribunal de grande instance de Saumur (15 mars 2016)
Le 15 mars 2016 le Tribunal de grande instance de Saumur a rendu une ordonnance du juge de mise en l’état par laquelle il ordonne la suspension des travaux de construction, d’aménagement et d’implantation de 3 éoliennes et de postes techniques par les sociétés WPD, ENERGIE 21, et WIND INVEST HOLDING.

Parmi les raisons invoquées il est dit : « il est difficilement contestable que l’installation d’un parc éolien à un peu plus de 600 mètres de son habitation dévalorise nécessairement celle-ci, compte tenu des nuisances visuelles et sonores indiquées précédemment. Même si l’intention de vendre n’est pas immédiate, le préjudice sur ce point est futur mais absolument certain »

Il est difficile d’être plus clair et plus lucide. Annexe n°24

1-5°-Cour d’appel de de Rennes : arrêt du 25 mars 2014, réformant le jugement du TGI de Brest du 11 janvier 2012.

La Cour d’Appel de Rennes condamne l’exploitant d’un parc de 8 éoliennes : la société NEO Plouvien, à verser à la propriétaire de biens immobiliers situés à proximité du projet des dommages et intérêts à hauteur de 21 000 €. Ce montant a été établi sur l’estimation de la perte de chance de cette personne de vendre son immeuble au prix du marché immobilier local évaluée à 60% de la perte de valeur telle que proposée par l’expert, soit environ 15% de la valeur initiale. https://www.doctrine.fr/d/CA/Rennes/2014/R0C01FE0BB18E2540DDC2

2°-Annulation de ventes. (France)

2-1°-La Cour d’Appel de Rennes confirme par son arrêt du 18 mars 2010 le jugement du TGI de Quimper du 9 octobre 2007 : Le Trevoux – Finistère.

La Cour d’Appel de Rennes décide l’annulation de la vente d’un bien immobilier, le vendeur ayant omis de signaler l’existence d’un projet éolien à l’acquéreur (vente effectuée en août 2005) et condamne ce vendeur à rembourser une somme de 223 700€ en restitution du prix de vente et de ses accessoires.

https://www.doctrine.fr/d/CA/Rennes/2010/SKF125D52F57972E909D0

2-2°-TGI d’Argentan (Orne) du 26 février 2016.

Cette affaire est emblématique au plan juridique et humain.
A l’été 2012, Mme et Mr X ont acquis un haras sur la commune de Goulet dans l’Orne pour ouvrir un centre de soins pour chevaux à un prix de 530.000 €. Les nouveaux propriétaires découvrirent peu de temps après la signature, que 10 éoliennes géantes s’apprêtaient à jouxter sa propriété à tout juste 100 mètres de son terrain pour les plus proches.
Après quatre ans de procédures judiciaires, la justice lui a donné raison. Dans un jugement rendu le 26 février 2016, le Tribunal de grande instance d’Argentan (Orne), a fait annuler la vente du haras et a condamné pour tromperie le vendeur sommé de rembourser à Mme X la somme de 530 000€. Sans compter les intérêts par jour de retard. De son côté, la SAFER est condamnée à payer 26.500 euros à la victime, ce que à quoi s’ajoute une amende de 9.850,20 euros pour le notaire, hors intérêts. (Annexe n°25).
Mais si l’on en croit Ouest France du 17/3/2018 (Annexe 26 et lien) la famille X vit un calvaire. Le vendeur s’avère insolvable. La vente étant annulée, Mr et Mme X doivent payer un loyer, ne peuvent lancer leur activité de soins à des chevaux et sont menacés d’expulsion !
La seule issue serait l’annulation du projet éolien invalidé par le tribunal administratif de Caen mais qui doit être rejugé en appel à Nantes.
Cette affaire constitue un exemple flagrant des dommages causés par l’éolien industriel, la cupidité des promoteurs et au plan humain les mensonges et le reniement par ceux qui en ont la charge de leurs devoirs.
Annexe n°25
Annexe n°26 https://www.ouest-france.fr/normandie/la-vente-annulee-le-projet-dune-vie-secroule-4101916

2-3°-Cour d’Appel d’Angers (5 avril 2011)

Le 5 avril 2011 la Cour d’Appel d’Angers a annulé la vente d’un domaine. Parmi les principales raisons de cette annulation il y avait la révélation d’un projet éolien à moins de 1000 mètres de la propriété que le vendeur avait dissimulé à l’acheteur qui projetait de mettre en place un élevage de chiens et de chevaux.

https://www.doctrine.fr/d/CA/Angers/2011/RA2CD4D0FA32CDFA51153

2-4°-Cour de Cassation. Chambre civile 3, 29 juin 2017 réformant la décision de la Cour d’appel de Rennes du 24 mars 2016.

Le bruit de nouvelles éoliennes peut justifier l'annulation de l'achat d'une maison si l'acquéreur la réclame.

Bien que le vendeur ne soit pas en cause, l’erreur de jugement de l’acquéreur entraîne un défaut de son consentement qui justifie la remise des choses dans leur état antérieur, c’est-à-dire la restitution réciproque de la maison et de son prix, admettent les juges.

Mais quoi qu’il en soit, même informé du projet, le vendeur pouvait commettre une erreur quant à l’importance de ses conséquences. En somme vendeur, acquéreur, notaire et administrations sont excusables puisque, tout en connaissant le projet, personne ne pouvait imaginer l’ampleur des nuisances. Ce n’est qu’à leur apparition que l’acquéreur a pu constater que s’il avait su, il n’aurait pas acheté.

L’acheteur, confronté à cette nuisance, peut en effet invoquer sa propre erreur d’appréciation qui a vicié son consentement, surtout s’il s’est montré préoccupé par l’environnement avant d’acheter, a jugé la Cour de cassation.